Keyklar: İsviçre'de kiracı değişimini uçtan uca yönetmek

Ne yapmak istiyoruz

Mülk yönetim şirketleri (Verwaltung) için kiracı değişimini tek elden yürüten bir hizmet kurmak: daireyi teslim almak, her kalemi kiracı ve ev sahibi payına ayırmak, onay almak, ustaları göndermek, işi kontrol etmek ve faturalamak.

Verwaltung bugün bu süreçte ustaları tek tek arıyor, teklif topluyor ve takip ediyor. Biz ona iki karar noktası bırakıyoruz: kapsamı onaylamak ve faturayı onaylamak.

İsviçre'de kiracı değişimi nasıl işliyor

Konutta müşteri emlakçı değil, Verwaltung. Gösterim, kiracı seçimi, sözleşme, teslim alma, onarımlar ve usta tekliflerinin hepsini Verwaltung yürütüyor; ücreti genelde kiranın %4–5'i. Emlakçı daha çok satış ve ticari kiralamada çalışıyor.

1. Fesih: Basel-Stadt'ta yerel fesih tarihleri aralık hariç her ay sonu.
2. Son temizlik: Kiracı öder, genelde "Abnahmegarantie"li bir firma tutar. 3,5 odalı dairede yaklaşık CHF 750–1.300.
3. Teslim alma: Son kira günü ya da izleyen ilk iş günü, protokolle. Yeni kiracı çoğu zaman ertesi gün giriyor.
4. Hasar bildirimi: Ev sahibi, kiracının sorumlu olduğu kusurları yaklaşık 2–3 iş günü içinde bildirmek zorunda (OR Art. 267a). Kaçırılırsa tazminat hakkı düşüyor.
5. Onarım ve boya: Verwaltung teklif toplar, ustaya iş verir, denetler.
6. Depozito: En fazla 3 aylık kira, bankada kiracı adına. Ev sahibi 1 yıl içinde talep açmazsa kiracı parayı alabilir (OR Art. 257e).

Kim ne öder: ömür tablosu

Ev sahibi ve kiracı dernekleri ortak bir ömür tablosu yayımlıyor. Normal yıpranmayı kira karşılıyor; kiracı yalnızca aşırı hasarın kalan değerini öder. Duvar boyasının ömrü 8 yıl.

Örnek: 6 yaşındaki boya için CHF 2.000'lik işte kiracı CHF 500, ev sahibi CHF 1.500 öder. 8 yaşını geçen boyada kiracı hiç ödemez. Bu yüzden her kalem iki faturaya bölünür; bunu otomatik yapan bir ürün bulamadık.

Pazar ve ülkeler

İsviçre iş başına en yüksek tutarı ve en az rekabeti sunuyor. Almanya büyük ama rakipli, Fransa'da süreç iyi oturuyor ama bütçeler düşük.

İsviçre lehine

• İş başına tutar yüksek; aynı komisyon çok daha büyük mutlak gelir bırakıyor.
• 2–3 günlük bildirim süresi, hızlı ve belgeli teslim almayı doğrudan değerli kılıyor.
• Pazar konsolide: Livit (190.500 birim), Wincasa, Privera gibi birkaç aktör çok sayıda daire yönetiyor.
• Basel'de kiralık oranı ve taşınma oranı yüksek; sınır ötesi usta arzı var (yaklaşık 36 bin sınır ötesi çalışan).

İsviçre aleyhine

• Garaio REM, W&W (Rimo, ImmoTop2) ve Abacus gibi yerleşik yazılımlar; entegrasyon şart.
• Boş konut oranı çok düşük; "daireyi daha erken kiraya ver" argümanı burada çalışmaz.
• Son temizlik kiracının işi; Verwaltung'a satılamıyor.
• Basel'in tadilat sektörü toplu iş sözleşmesi (GAV) asgari ücretleri belirliyor.

Rakipler

İsviçre'deki usta platformları B2C ve ilan modeliyle çalışıyor; teslim alma uygulamaları tutanakta duruyor. Teslim alma → kapsam → onay → iş dağıtımı → kontrol → fatura döngüsünü tek elden kapatan kimse bulunamadı.

Çalışma modeli: saatlik ücretli + çağrı üzerine

Ustalar bağımsız serbest çalışan değil, bizim çalışanımız olacak: saatlik ücretli ve çağrı üzerine çalışan (Arbeit auf Abruf). Yoğun dönemler ve uzmanlık işleri için seçilmiş partner firmalar.

Neden

İsviçre Federal Mahkemesi Uber sürücülerini çalışan saydı: uygulama üzerinden talimat, puanlama ve fiyat kontrolü bağımlı çalışmanın kanıtı kabul edildi. Bir usta platformunda da tam bunlar var, bu yüzden "serbest usta" modeli riskli.

Dikkat edilmesi gerekenler

• Çağrı üzerine çalışmanın iki biçimi var. Çalışanın işi reddedemediği biçimde bekleme süresi de ücretlendirilmeli; mahkemeler temel ücretin %25–50'sini makul buldu. Çalışanın reddedebildiği biçimde bu yük yok, ama iş düzenli hale gelirse geçmiş ortalama saatler işveren için bağlayıcı olabiliyor.
• İşi biz teslim etmeliyiz, personel kiralamamalıyız. Verwaltung'a kalem başına sabit fiyatla bir sonuç satıp ustalarımızı kendimiz yönetirsek bu bir eser/hizmet sözleşmesi. Ustalar Verwaltung'un talimatıyla çalışır ve saat üzerinden faturalanırsa personel kiralama sayılır; bu da kantondan izin, teminat (Kaution) ve İsviçreli ya da C izinli bir yönetici gerektirir.
• Asgari ücret ve sosyal haklar. Basel'in tadilat sektörü GAV'ı bağlayıcı; hastalıkta ücret ödeme yükümlülüğü çağrı üzerine çalışanlar için de geçerli.

MVP kapsamı

Pilot bir kiracı değişimini baştan sona kapsıyor. Entegrasyonlar süreç oturduktan sonra geliyor.

Pilotta olacak

• Teslim alma uygulaması: oda, kalem, fotoğraf, sayaç, anahtar, imza; tablet ve telefonda
• Ömür tablosuna göre otomatik kiracı / ev sahibi payı
• Art. 267a hasar bildirimi taslağı ve süre sayacı
• Verwaltung ve mülk sahibi için onay linki, kalem başına sabit fiyat
• Boya ve küçük onarımlar için iş planlama: kendi ekip + 2–3 partner firma
• Önce/sonra fotoğrafları ve kalite kontrol listesi
• İki fatura (kiracı payı ve ev sahibi payı), PDF ve İsviçre QR-faturası

Sonraya

• ERP entegrasyonu (Garaio, Rimo/ImmoTop2, Abacus)
• Dolu dairelerde günlük onarımlar
• Kiracıya doğrudan teslim garantili son temizlik
• Basel-Landschaft, Romandie; daha sonra Almanya ve Fransa
• Raporlama: daire başı maliyet, süreler, partner kalitesi

Bilinçli olarak pilotta yok: kendi ödeme platformu, App Store uygulamaları, büyük renovasyonlar.

Cevabını bulmamız gereken sorular

Bunlar masa başında cevaplanamıyor; görüşmelerle kapanacak. Her biri bir varsayımı test ediyor.

Kimlerle konuşacağız

Hedefler ve karar kriteri

Önümüzdeki 4 hafta

• 15 görüşme, hepsi aynı şablonla notlanmış
• Tıklanabilir demo: teslim alma → kiracı/ev sahibi payı → onay → bildirim taslağı → iş
• Pilot teklifi ve niyet mektubu (LOI) şablonu
• Yatırımcı toplantısı için 8–10 slayt

Pilotta ölçeceklerimiz

• Teslim almadan hasar bildirimine geçen süre
• Kapsamın onaylanma süresi
• İşin yeni kiracı girişinden önce bitme oranı
• Yeniden yapılan iş oranı
• Kiracı payının tahsil oranı

Riskler

• Yerleşik yazılımlar özelliği ekleyebilir. Abacus teslim almayı zaten yapıyor; eksik halka iş dağıtımı. Garaio, Imofix'e yatırım yaptı (tek kaynak).
• Almanya'dan giriş. Plentific ve Doozer'ın Almanca ürünleri var; İsviçre'ye dil engeli yok.
• İş hukuku. Model yanlış kurulursa çalışan statüsü ya da personel kiralama izni sorunu.
• Arz. Basel'de kaliteli usta bulmak ve elde tutmak.
• Kurucu ekibin konumu. İsviçre'de bir GmbH için İsviçre'de oturan bir yönetici ve CHF 20.000 sermaye gerekiyor.

Doğrulanamayanlar

• Çıkış ile giriş arasındaki tipik süre (0–1 gün) bir çıkarım.
• İsviçre'de yıllık kiracı değişimi sayısı ve toplam Verwaltung sayısı.
• Basel'deki orta ölçekli Verwaltung'ların büyüklükleri.
• Kiracı hasarlarında sorumluluk sigortasının payı.
• Basel GAV asgari ücret rakamları.

Kaynaklar

1. BFS – Mietwohnungen
2. law.ch – Rückgabe des Mietobjektes (Art. 267a)
3. Mobiliar – Wohnungsabgabe
4. Comparis – Lebensdauertabelle
5. Comparis – Endreinigung
6. law.ch – Mietzinskaution
7. UBS – Liegenschaftsverwaltung
8. Livit – Broschüre
9. Bilanz – Leerwohnungsziffer 2026
10. Destatis – Eigentumsquote
11. INSEE – statut d'occupation
12. Haufe – Doozer / ZBVV
13. USH – Repères 125
14. Main Capital – Zig acquires Doozer
15. Plentific – About
16. Dealroom – Imofix
17. App Store – AbaCheck
18. handwerker.ch – Buildigo liquidation
19. Arbeitsrecht aktuell – Uber-Urteil
20. OBT / Moneycab – Arbeit auf Abruf
21. WEKA – Personalverleih
22. Basel-Stadt – GAV Ausbaugewerbe
23. KMU admin – GmbH